Latent skatt vid bodelning — så räknar du av den

Latent skatt är den kapitalvinstskatt som ligger och väntar i en bostad och som utlöses först vid en försäljning. Den som tar över bostaden i bodelningen tar också över den framtida skatten — därför sänks bostadens värde med skattebeloppet innan delningen görs.

Varför latent skatt ska räknas av

Principen är enkel. Får den ena maken bostaden och den andra kontanter, är en krona i bostad inte värd lika mycket som en krona på kontot. Bostaden bär en skatteskuld som ska betalas den dag den säljs.

Avdraget följer av praxis, inte av något uttryckligt lagrum i äktenskapsbalken. Det är väl etablerat, men det betyder också att det finns utrymme för diskussion om schabloner och beräkningssätt.

Så beräknas latent kapitalvinstskatt på en bostad

Formeln

1. Marknadsvärde
2. − fiktivt mäklararvode och andra försäljningskostnader
3. − inköpspris
4. − förbättringsutgifter
5. = kapitalvinst
6. × 22 procent = latent skatt

Att skattesatsen är 22 procent beror på att 22/30 av vinsten på en privatbostad tas upp till beskattning, och beskattas med 30 procent. Effektivt blir det 22 procent av hela vinsten.

Räkneexempel — villa

Räkneexempel — bostadsrätt

Beräkningen är densamma för villa och bostadsrätt. Skillnaden ligger i vad som får räknas som förbättringsutgift — för bostadsrätter gäller särskilda regler för reparationer och underhåll.

Fiktivt mäklararvode

Även om ingen försäljning planeras dras normalt ett fiktivt mäklararvode av. Skälet är detsamma som för skatten: den som tar över bostaden kommer förr eller senare att sälja den, och då uppstår kostnaden.

Vilken procentsats som ska användas är en klassisk tvistefråga. Två procent är en vanlig utgångspunkt, men arvodet varierar med ort och objekt. Ta in en faktisk offert om beloppet är stort — skillnaden mellan två och tre procent på en villa värd fyra miljoner är 40 000 kr.

Uppskovsbelopp

Har den som säljer ett uppskovsbelopp från en tidigare bostadsförsäljning ökar den latenta skatten, eftersom uppskovet återförs till beskattning när bostaden säljs.

Två saker är värda att veta om nuvarande regler:

• Uppskovsräntan är borttagen. Den årliga skatten om cirka 0,5 procent av uppskovsbeloppet togs bort från och med inkomståret 2021.
• Ett nytt uppskovsbelopp är lägst 50 000 kr och högst 3 000 000 kr.

Övertar en make bostaden genom bodelning sker ingen beskattning vid själva övertagandet — den som tar över träder in i den andres skattemässiga situation, och ett uppskov följer normalt med. Kontrollera det enskilda fallet med Skatteverket.

Latent skatt på annat än bostaden

Fonder och aktier på depåkonto

Här finns en verklig latent skatt: 30 procent av den orealiserade vinsten. Den beräknas per innehav, utifrån anskaffningsvärdet.

ISK och kapitalförsäkring

Här finns ingen latent kapitalvinstskatt. Kontona schablonbeskattas löpande, och något skatteuttag vid uttag sker inte. De värderas därför till marknadsvärdet utan avdrag — vilket gör dem mer värda än ett depåkonto med samma saldo.

Närings- och skogsfastighet

Här gäller andra regler, bland annat om återföring av värdeminskningsavdrag, och den effektiva skattesatsen är en annan än för privatbostad. Finns en sådan fastighet i boet bör en jurist och en skatterådgivare kopplas in.

Vanliga tvistefrågor

Ska avdrag göras om ingen försäljning planeras? Ja, det är huvudregeln. Skatten finns i tillgången oavsett när den realiseras.

Vilken schablon för mäklararvodet? Ingen fastställd. Diskutera utifrån faktiska offerter om beloppet är av betydelse.

Vilket inköpspris gäller om bostaden köpts i flera steg? Anskaffningsvärdet för hela innehavet, inklusive tidigare köpeskillingar och kostnader. Ta fram köpehandlingarna.

Vill du hellre prata med någon först går det att Låt en jurist granska.

Granskning. Sidan är ett utkast. Lagrum kontrollerade mot Äktenskapsbalken 9–12 kap. och skatteuppgifter mot Skatteverket den 3 september 2026. Samtliga räkneexempel är kontrollräknade. Ansvarig jurist ska läsa och signera sidan innan publicering.